Decreto Salva Casa

Le modifiche del “decreto salva casa 2024” al Testo Unico Edilizia

Il piano “decreto salva casa 2024” apporta modifiche specifiche al D.P.R. 380/2001, con riferimento alle seguenti disposizioni:

• Edilizia libera;
• Stato legittimo degli immobili;
• Mutamento della destinazione d’uso per singole unità immobiliari;
• Sorte delle opere acquisite dal Comune, eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• Tolleranze costruttive;
• Superamento della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché ai casi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Nuove regole per attestare lo stato legittimo

Il “decreto salva casa 2024” introduce modifiche alla disciplina della documentazione amministrativa relativa allo stato legittimo degli immobili contenuta nell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Stato Legittimo Attuale

La norma vigente stabilisce che lo stato legittimo di un immobile o di una sua unità è determinato dal titolo abilitativo originario che ne ha autorizzato la costruzione, dal titolo che ne ha legittimato l’ultimo intervento edilizio, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Modifiche Proposte

Le modifiche consentono di determinare lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare alternativamente:

• Dal titolo abilitativo originario che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la stessa.
• Dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’unità immobiliare, purché tale titolo sia stato rilasciato a seguito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo originario.

Valorizzazione dell’Affidamento del Privato

Se gli uffici tecnici comunali hanno “espressamente accertato” parziali difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le hanno considerate rilevanti, l’amministrazione non potrà contestare tali difformità in sede di accertamento dello stato legittimo, se queste sono state ritenute tollerabili nel passato.

Semplificazione e Riconoscimento dello Stato Legittimo

Le modifiche semplificano il riconoscimento dello stato legittimo, permettendo di comprovare lo stesso in base al titolo originario o al titolo successivo, superando le difficoltà nel dimostrare lo stato legittimo degli edifici costruiti in tempi passati.

Inclusione di Titoli Abilitativi Rilasciati in Conformità

Previo pagamento delle relative sanzioni, sono inclusi tra i titoli abilitativi anche quelli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni del testo unico sull’edilizia (articoli 36 e 36-bis), nonché gli interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38).

Sanzioni per la Determinazione dello Stato Legittimo

Il pagamento delle sanzioni previste per varie irregolarità edilizie (articoli 33, 34, 37, 38 del TUE e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive) concorre alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Immobili Realizzati senza Obbligo di Titolo Abilitativo

Per gli immobili realizzati in periodi in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, lo stato legittimo è desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti come riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, e altri atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza.

Principio di Prova del Titolo Abilitativo

Le disposizioni si applicano anche nei casi in cui esista un principio di prova del titolo abilitativo, pur non essendo disponibile una copia dello stesso.

Cambio di Destinazione senza Opere Semplificato

Il “decreto salva casa 2024” introduce modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 riguardanti il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, mirando a semplificare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza la necessità di opere, soprattutto nelle aree urbane.

Principali Modifiche

• Principio dell’Indifferenza Funzionale: Si introduce il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, definite dalla legge statale o regionale.
• Mutamento Sempre Consentito: È sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, rispettando le normative di settore. Gli strumenti urbanistici comunali possono stabilire condizioni specifiche.
• Mutamento tra Categorie Funzionali: È consentito il cambio di destinazione tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale per le unità immobiliari nelle zone A, B e C.
• Conformità alla Destinazione Prevalente: Il cambio di destinazione deve essere conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari dell’edificio.
• Esclusione di Ulteriori Requisiti: Non sono richieste ulteriori aree per servizi di interesse generale né la dotazione minima di parcheggi.
• Eccezioni per il Primo Piano: Per le unità al primo piano fuori terra, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso solo in casi specifici definiti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
• Procedura: I cambi di destinazione sono soggetti alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), salvo disposizioni regionali più favorevoli.
• Opere Edilizie: Queste disposizioni si applicano solo al cambio di destinazione senza opere; le normative del Testo Unico sull’Edilizia si applicano nei casi con opere.

Queste modifiche semplificano il processo di cambiamento di destinazione d’uso, riducendo la burocrazia e facilitando l’adeguamento delle unità immobiliari alle esigenze del contesto urbano.

Superamento della Doppia Conformità

Il “decreto salva casa 2024” abolisce l’obbligo della doppia conformità urbanistica ed edilizia per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune.

Limitazioni dell’Abolizione

• Interventi Coinvolti: L’abolizione riguarda solo le parziali difformità dagli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, così come specificato nel D.P.R. 380/2001.
• Restrizioni Mantenute: La disciplina della “doppia conformità” rimane in vigore per assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata inizio attività.

Procedura di Sanatoria

• Scadenza dei Termini: Fino alla scadenza dei termini previsti per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, il responsabile dell’abuso può richiedere il permesso di costruire o presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria.
• Conformità alla Disciplina: L’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
• Documentazione: L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante documentazione specifica.
• Accertamento dell’Epoca di Realizzazione: Se è impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.
• Rilascio del Permesso: Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia.
• Condizioni di Rilascio: Lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del permesso alla realizzazione degli interventi necessari ad assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore.
• Dichiarazione del Professionista: La richiesta del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria è accompagnata dalla dichiarazione di conformità del professionista abilitato.

Queste modifiche semplificano la procedura di sanatoria per gli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità, consentendo una maggiore flessibilità nell’adeguamento degli immobili alla normativa attuale.

Silenzio-assenso sulle Richieste di Sanatoria

Con il nuovo decreto, si introduce il principio del silenzio assenso, superando il precedente silenzio rigetto, per le richieste di permesso in sanatoria e segnalazioni di inizio attività.

Tempi di Risposta

• Richiesta di Permesso in Sanatoria: Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale deve pronunciarsi entro 45 giorni dalla richiesta, altrimenti questa si intende accolta.
• Segnalazioni di Inizio Attività: Si applica un termine di 30 giorni per la risposta.

Vincoli Paesaggistici

• Valutazione Preliminare: Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti, è possibile chiedere una valutazione preliminare previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica.
• Tempi di Risposta: L’autorità competente deve pronunciarsi entro 180 giorni, con un parere vincolante della soprintendenza entro 90 giorni. In caso di mancato rispetto dei termini, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

Sanzioni

• Pagamento di Sanzioni: È previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.

Queste disposizioni mirano a semplificare e accelerare i processi di regolarizzazione degli abusi edilizi, garantendo tempi certi e riducendo la burocrazia per i cittadini.

Tolleranze Costruttive Riparametrate

Il “decreto salva casa 2024” ridefinisce le tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, stabilendo una correlazione inversa tra la superficie utile e i limiti consentiti. In pratica, quanto più è ridotta la superficie utile, tanto maggiore è il margine di tolleranza percentuale concesso.

Nuovi Limiti di Tolleranza

• Superficie Utile Superiore a 500 mq: Il limite consentito è del 2% rispetto alle misure previste dal titolo abilitativo.
• Superficie Utile tra 300 e 500 mq: Il limite consentito è del 3% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo.
• Superficie Utile tra 100 e 300 mq: Il limite consentito è del 4% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo.
• Superficie Utile Inferiore a 100 mq: Il limite consentito è del 5% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo.

Calcolo della Superficie Utile

La superficie utile da considerare è quella autorizzata dal titolo edilizio che ha abilitato l’intervento, escludendo eventuali frazionamenti successivi dell’immobile nel tempo.

Scopo della Normativa

Queste disposizioni mirano a evitare abusi attraverso frazionamenti dell’immobile per ottenere benefici normativi più favorevoli.

Esenzione dall’Autorizzazione Paesaggistica

Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrano nei nuovi limiti di tolleranza costruttiva non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica.

Queste modifiche forniscono un quadro chiaro e uniforme per la valutazione delle tolleranze costruttive, garantendo al contempo la conformità agli standard edilizi.

Manutenzione delle Strutture Amovibili da Covid-19

Durante l’emergenza sanitaria da Covid-19, molte strutture amovibili sono state erette per scopi sanitari, assistenziali ed educativi. Il recente articolo ha lo scopo di consentire il mantenimento di queste strutture ritenute di utilità sociale, purché vi siano esigenze dimostrate e obiettive che ne giustifichino la permanenza.

Le disposizioni consentono il mantenimento delle strutture amovibili, rispettando le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore pertinenti, quali quelle antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica e di tutela ambientale. Si precisa che tali strutture devono rispettare anche le disposizioni in materia di beni culturali e paesaggistici.

Tuttavia, resta la facoltà per il Comune di richiedere la rimozione delle strutture non conformi o non più necessarie in qualsiasi momento, previa motivazione del provvedimento.

Per mantenere le strutture, gli interessati devono presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata, indicando le esigenze dimostrate che giustifichino la necessità continua delle strutture, insieme all’indicazione dell’epoca di realizzazione.

Per provare l’epoca di realizzazione dell’intervento, il tecnico incaricato deve fornire la documentazione richiesta. In casi in cui questa documentazione non sia disponibile, il tecnico può attestare la data di realizzazione con una sua dichiarazione, assumendosene la responsabilità.

Tolleranze Esecutive per Irregolarità e Modifiche di Minima Entità

Le nuove disposizioni riguardano le tolleranze esecutive, ovvero le irregolarità geometriche e le modifiche di minima entità apportate durante i lavori di costruzione o di adeguamento agli edifici. Queste tolleranze comprendono anche le variazioni nella collocazione di impianti e opere interne effettuate per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.

Casi di Tolleranze Esecutive

Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono considerati tolleranze esecutive nei seguenti casi:

• Minore Dimensionamento dell’Edificio:
• Mancata Realizzazione di Elementi Architettonici Non Strutturali:
• Irregolarità Geometriche e Modifiche di Minima Entità alle Finiture degli Edifici:
• Irregolarità Esecutive di Muri Esterni ed Interni e Difforme Ubicazione delle Aperture Interne:
• Difforme Esecuzione di Opere di Manutenzione Ordinaria:
• Correzioni di Errori Progettuali e Materiali in Cantiere:

Normative Sismiche

Per le unità immobiliari situate in zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico incaricato deve attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni normative per le costruzioni in tali zone.

Queste disposizioni offrono una certa flessibilità durante i lavori di costruzione o di adeguamento agli edifici, consentendo correzioni di minime entità senza incorrere in sanzioni o violazioni normative, garantendo nel contempo la sicurezza strutturale degli edifici nelle zone sismiche.